L’ex miner di bitcoin Hut 8 ha annunciato lunedì 20 luglio di aver firmato un secondo lease di 15 anni presso il campus Beacon Point nella contea di Nueces, in Texas — un accordo da 352 megawatt con un valore contrattuale del termine base di 9,8 miliardi di dollari che commercializza بالكامل il sito da 1.000 MW. Le azioni sono salite di circa il 12% nel pre-market e fino al 17% durante la seduta di lunedì.

Un solo tenant, raddoppiato l’impegno

Il cliente — non nominato, ma descritto come una "high-investment-grade company" — è lo stesso tenant che ha firmato la Fase 1 all’inizio di quest’anno, anch’essa da 9,8 miliardi di dollari. Ora ha raddoppiato la propria presenza a 704 MW di capacità IT nell’intero campus. Con entrambe le fasi sottoscritte, Beacon Point raggiunge 19,6 miliardi di dollari di valore contrattuale del termine base, che sale fino a 50,2 miliardi di dollari se vengono esercitate tre opzioni di rinnovo da 5 anni.

L’economia dell’operazione

I lease sono triple-net con un indicizzatore annuale del 3,0%. Hut 8 prevede che la Fase 2 generi circa 655 milioni di dollari di utile operativo netto annuo a regime, mentre l’intero campus dovrebbe attestarsi in media intorno a 1,31 miliardi di dollari l’anno. La messa sotto tensione iniziale è prevista per il Q1 2027, con la prima data hall della Fase 2 in consegna nel Q2 2028. La AI factory della Fase 2 è progettata attorno all’architettura di riferimento DSX di Nvidia.

Dai rig miner all’essere proprietario immobiliare per l’AI

A livello societario, Hut 8 conta ora 949 MW di capacità contrattualizzata per data center AI, per un valore aggregato del termine base di 26,6 miliardi di dollari — un portafoglio costruito in meno di due anni da un’azienda che nel 2024 era ancora principalmente un miner di crypto. L’accordo di Beacon Point segue una serie di conversioni simili in tutto il settore, poiché le connessioni alla rete e i terreni detenuti dagli ex miner stanno diventando l’asset più scarso nel buildout dell’AI.

La lettura del mercato

Un hyperscaler investment grade che impegna 19,6 miliardi di dollari per un singolo campus in Texas — passando attraverso un ex miner di bitcoin — indica che la domanda di terreni già dotati di energia resta molto più avanti rispetto a quanto i tradizionali sviluppatori di data center possano offrire.